A lei 10.931/2004, artigo 46, proíbe o reajuste mensal de parcelas, por qualquer índice de correção setorial, em todos os contratos de comercialização de imóveis com período inferior a 36 meses.

Com o nítido propósito de burlar esta lei, as incorporadoras implementam nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, uma parcela, em valor simbólico, com data de vencimento para o 37º mês contados da data em que o contrato foi assinado.

Referida manobra é predominantemente reconhecida como ilegal pelo Judiciário, que por sua vez determina nestes casos a restituição de todos os valores pagos pelo consumidor à título de correção monetária, sendo necessário para tanto, mover uma ação judicial contra a incorporadora.”

Além disto, os contratos de promessa de venda e compra também preveem que, a partir da data prevista para expedição do habite-se, haverá incidência (em quase a totalidade dos casos), de juros contratuais na proporção de 1% ao mês, até quitação de todo o saldo final.

Neste caso, ocorrendo atraso para expedição do habite-se e/ou individualização das matrículas, a jurisprudência tende a eliminar a incidência dos juros contratuais de 1% ao mês, uma vez que o comprador, em quase 100% dos casos, depende da individualização das matrículas para conseguir o financiamento imobiliário.

Quando o construtor deixa de cumprir uma obrigação contratual, citando-se a exemplo do que normalmente acontece, o atraso na entrega do empreendimento, surge ao comprador o direito de desistir do imóvel, e de reaver integralmente o que tiver pago por esta aquisição.

Este direito é garantido pela lei (Código Civil e Código de Defesa do Consumidor) e por Súmulas do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça.

Nesta situação, caso o construtor se recuse a rescindir o contrato e/ou devolver todos os valores pagos ao comprador, este deverá ajuizar uma ação para obter a rescisão e receber de volta todos os valores pagos, com a devida correção monetária.

Ainda, o comprador que passando por dificuldades financeiras ou por qualquer situação que inviabilize a compra do imóvel, poderá desistir dessa aquisição, solicitando à construtora o distrato do contrato de promessa de venda e compra.

A construtora poderá se opor, ou ainda, concordar e impor ao comprador um alto percentual de perda das quantias que este pagou.

Neste caso, se o contrato tiver sido firmado antes de 31/12/2018, o comprador deverá entrar com uma ação judicial para obter a rescisão do contrato e a restituição de pelo menos 80% à 90% dos valores pagos por ele (percentual majoritariamente reconhecido pela jurisprudência deste país, que fica entre 75% e 90% de restituição).

Se, porém, o contrato tiver sido firmado a partir de 01/01/2019, o comprador perderá 50% dos valores pagos.

Em ambos os casos acima citados, em sendo ajuizada uma ação para rescindir o contrato, é possível pedir uma liminar para impedir que a construtora lance o nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito, até a mais completa finalização do processo.

Os contratos de promessa de venda e compra preveem dois prazos para finalização das obras de um empreendimento, o chamado prazo inicial e o chamado prazo de tolerância.

O primeiro prazo é aquele previsto na primeira parte do contrato e o segundo é aquele previsto nas cláusulas gerais, situado na segunda parte do contrato.

O segundo prazo, mais conhecido como prazo de tolerância, é o termo final para que a construtora entregue o empreendimento pronto para morar, e normalmente é fixado em 180 dias após o primeiro prazo estabelecido.

Ao final do prazo de tolerância, o empreendimento deverá estar com o habite-se expedido pela Prefeitura e com as matrículas das unidades individualizadas, de modo que isto não ocorrendo, ao comprador surge o direito de ser indenizado.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que o comprador terá direito à LUCROS CESSANTES, que consiste em uma indenização mensal na proporção de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel previsto em contrato, enquanto perdurar o atraso na entrega do empreendimento.  

E a depender dos transtornos que o atraso causar à vida do comprador, o mesmo poderá requerer indenização por danos morais, e demais reparações por outros prejuízos decorrentes. 

Para tanto, será necessário entrar com uma ação na justiça.

Via de regra, as construtoras e/ou incorporadoras terceirizam a etapa do financiamento imobiliário à empresas despachantes. Estas empresas, ao final das obras, entram em contato com os compradores para assessorá-los, cobrando-lhes uma taxa de serviço.

O serviço prestado por estas empresas basicamente consiste em organizar e buscar todos os documentos exigidos pelo banco perante o qual o comprador tem ou terá seu crédito imobiliário aprovado.

Não raro, os documentos por parte das construtoras e/ou das incorporadoras podem apresentar algumas pendencias, o que pode acarretar em atrasos na obtenção do financiamento e consequentemente a incidência de multa e juros de mora sobre o valor a ser financiado.

Nestes casos, haverá dois caminhos, pagar os valores indevidamente cobrados, e entrar com uma ação requerendo a devolução da quantia, ou, entrar com uma ação judicial buscando liminarmente a suspensão da cobrança, até final decisão no processo.