Quando a correção monetária nos contratos de compra e venda de imóveis é abusiva, ilegal, injusta, incorreta?

Nos contratos para aquisição de imóveis à prazo, especialmente quando a compra é realizada junto a uma incorporadora, é comum que haja correção monetária mensal sobre o saldo do preço do imóvel, por índice de reajuste setorial.

No entanto, será que as parcelas mensais do contrato de promessa de venda e compra, ou, mesmo, de financiamento imobiliário, podem ser reajustadas, mensalmente, de modo indistinto? A resposta é não!

Somos uma advocacia especializada nestes e em outros temas, relacionados à compra e venda e de imóveis, e elaboramos este artigo para lhe dar a melhor orientação.

Com a edição da Lei 10.931/2004, passou a ser expressamente PROIBIDA a correção monetária mensal por índice de reajuste mensal, quaisquer contratos que tenham por objeto a comercialização de imóvel.  

Todos os Tribunais de Justiça do Brasil já reconhecem a ilegalidade da correção monetária mensal nas parcelas do preço do imóvel em contratos com período inferior a 36 meses, inclusive reconhecem como nula as parcelas em valores ínfimos para o 37º mês contados da celebração do contrato, apenas para burlar lei, condenando as empresas que descumprem a lei e tentam burlá-la, a restituírem os compradores de todos os valores pagos à título de correção monetário, com correção monetária, desde o ajuizamento da ação, e com juros de mora de 1% ao mês contados da citação.

Abaixo seguem algumas ementas de julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“Apelação cível. Ação de restituição de quantias pagas c/c reparação de danos materiais. (…) Impossibilidade de estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos em contratos com prazo inferior a 36 meses. Parcela final simbólica incluída no fluxo do pagamento aparentemente elaborada para burlar a determinação contida no artigo 46 da Lei n.º 10.931/2004. Precedentes. Ratificação dos fundamentos da r. sentença. Art. 252 do RITJSP. Apelo desprovido. (TJSP apelação n. 1011324-60.2020.8.26.0004 – Desembargador Relator JOÃO BAPTISTA GALHARDO JÚNIOR – DJE 28.06.2022)”

O caso retratado no julgado acima, trata-se de um contrato de promessa de venda e compra celebrado com uma incorporadora, para comercialização de imóvel na planta, com prazo inferior a 36 meses, mas, com uma parcela, no valor de R$500,00 para o 37º mês contados da celebração do contrato de promessa de venda e compra.

Os desembargadores do Tribunal de Justiça, no caso acima, mantiveram a condenação em primeira instância, da incorporadora, a restituição integral dos valores pagos à título de correção monetária (e juros contratuais de 1% ao mesmo, cobrados indevidamente após o habite-se e até a individualização da matrícula da unidade, haja vista o intervalo de tempo entre o primeiro ato e o segundo ter sido de dois meses).  

Por sermos advogados especializados neste segmento há muito anos, constatamos, lamentavelmente, que 100% dos contratos de comercialização de imóveis, com período inferior a 36 meses, contemplam reajustes mensais sobre as parcelas do preço de venda; e para além disso, todos os contratos, sem exceção, contemplam uma parcela em valor irrisório com data de vencimento para o 37º mês contado da celebração do contrato, para burlar a lei 10.931/2004.

Outro ponto muito importante para falar é sobre o momento que o consumidor pode ingressar com ação judicial para reivindicar na justiça a restituição dos valores pagos à título de correção monetária.

Nesta seara temos dois marcos temporais, o momento a partir do qual o direito surge para o consumidor, e o prazo final para que o mesmo ingresse na justiça.

Com relação ao momento a partir do qual o direito surge para o consumidor, seria, a rigor, da data da assinatura do contrato de comercialização do imóvel, contudo, o ideal seria aguardar a quitação do preço de venda do imóvel, porém, nada impede que o ingresso da ação seja feito antes.

Já com relação ao marco temporal final, ou seja, a data limite que o consumidor tem para ingressar com esta ação judicial, seriam três os prazos.

O primeiro deles, e mais seguro, seria o prazo previsto no artigo 206, §3º, inciso V, do Código Civil, qual seja, de três anos, contados da quitação do contrato. Este seria um prazo que não comportaria qualquer discussão judicial acerca dos demais prazos previstos na lei, quais sejam, de 5 anos e de 10 anos.

O segundo prazo, para aqueles que não ingressaram com a ação dentro do prazo acima, seria o previsto no Código de Defesa do Consumidor, de 5 anos, igualmente contados da quitação do contrato.

O terceiro e último prazo, para aqueles que não ingressaram com a ação dentro de nenhum dos prazos acima, seria o prazo geral de 10 anos, previsto no artigo 206 do Código Civil, também contados da liquidação do contrato.

A respeito deste tema, não temos uma jurisprudência consolidada, porém, o Superior Tribunal de Justiça já deliberou que o prazo prescricional para REPARAÇÃO CIVIL por ilícito contratual é o prazo decenal (10 anos) previsto no artigo 206 do Código Civil, sendo aplicável o prazo prescricional trienal (de 3 anos), para os casos de reparação civil por ilícito extracontratual.

O ilícito de que trata a temática aqui exposta, ILEGALIDADE DA COBRANÇA DA CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL sobre as parcelas do preço de venda imóvel é um ilícito contratual, e, portanto, o direito de reivindicar na justiça deve se dar, a rigor, dentro do prazo de 10 anos.

Apesar disto, alguns juízes aplicam o prazo prescricional trienal (3 anos), e quando isto acontece, há que se recorrer para as instâncias superiores a fim de se obter o reconhecimento judicial alinhado com o entendimento já manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Vejamos a seguir um julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo sobre os temas ilegalidade da cobrança da correção monetária mensal nos contratos de comercialização de imóvel com período inferior a 36 meses e prazo de prescrição:

“Apelação. Ação com pedido condenatório. Sentença de extinção com reconhecimento de prescrição quanto ao pleito de ressarcimento de valores cobrados a maior em prestações periódicas do preço, majoradas pela correção monetária supostamente calculada e incidente de modo abusivo, e de improcedência dos demais pleitos. Inconformismo do autor. Provimento parcial. Prescrição não verificada. Aplicável o prazo decenal, não o trienal. Não se trata de demanda fundada no enriquecimento sem causa, mas na relação contratual havida entre as partes e dos danos emergentes da alegada quebra contratual pela ré. Necessidade de produção probatória pericial. Rejeitada a alegação de cerceamento das demais provas requeridas pela parte autora. Sentença reformada em parte para, afastando a prescrição sobre o pleito de restituição de quantia por cobrança de atualização monetária abusiva, produção da prova em primeiro grau e prolação de nova sentença. Recurso provido em parte. (TJSP apelação n. 1010636-70.2019.8.26.0348 – Desembargador Relator PIVA RODRIGUES – DJ 01/02/2021)”

No julgado acima ilustrado, o Juiz Desembargador do Tribunal de Justiça aplicou o entendimento de que o caso envolvia uma Relação Contratual e danos emergentes, ou seja, perdas materiais resultantes de uma prática ilegal dentro de um Contrato havido entre as partes, aplicando em razão disto o prazo prescricional de 10 anos para que o consumidor reclame o direito de restituição dos valores pagos indevidamente pela correção monetária incidente sobre as parcelas do preço de venda do imóvel.  

Com isto, entendemos que foram dadas as diretrizes básicas para que o consumidor compreenda a ilegalidade da incidência da correção monetária sobre as parcelas do preço de venda de um imóvel em contratos com prazos inferiores a 36 meses, ainda que com parcelas em valores irrisórios vencendo no 37º mês da celebração do contrato, e a partir de então saiba de seus direitos.

Caso esta situação seja a sua, nos procure para realizar o orçamento de uma ação judicial. Somos uma advocacia especializada no assunto e estamos 100% aptos a representa-los nesta e em outras demandas do direito imobiliário.

Este artigo foi escrito por Giselle Licursi, advogada especialista em direito imobiliário. Para citação, dar os créditos.